Wer eine Wohnimmobilie in der Schweiz erbt oder aus seinem Eigenheim ausziehen möchte, sieht sich vor die Frage gestellt, ob die Vermietung oder der Verkauf rentabler ist. Tatsächlich ist die Antwort darauf vom jeweiligen Kanton abhängig. Hier erfahren Sie, welche Aspekte man bei der Entscheidung berücksichtigen sollte.
Was spricht für die Vermietung?
Für ungenutzte Liegenschaften wird in der Schweiz die Steuer auf den Eigenmietwert fällig. In der Regel werden 60% des aktuellen Marktpreises für vergleichbare Objekte als Steuergrundlage herangezogen. Es kann sich dementsprechend negativ auf die persönlichen Finanzen auswirken, wenn man sich bei der Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung zu lange Zeit lässt.
Wenn man sich von einer Immobilie (noch) nicht trennen möchte, weil zum Beispiel die aktuelle Immobilienpreisentwicklung nicht vorteilhaft ist oder die Liegenschaft an die Kinder vererbt werden soll, stellt die Vermietung eine attraktive Option dar. Voraussetzung für eine langfristige Rendite ist zum einen, dass bei einer Festhypothek die Vorfälligkeitsentschädigung (gegebenenfalls) günstig ist und zum anderen, dass die Wohnung oder das Haus in so gutem Zustand ist, dass keine teuren Renovierungen anstehen oder hohe Instandhaltungskosten anfallen.
Übernimmt man die administrativen Aufgaben im Zusammenhang mit Mietwohnungen selbst, können diese zeitintensiv ausfallen. Überlässt man sie hingegen einer Agentur, tritt man zwar einen Teil seines Gewinnes ab, muss sich aber dafür keine Sorgen um die Verwaltung machen. Ob eine Liegenschaft sich überhaupt zur Vermietung eignet, hängt nicht zuletzt von der Nachfrage am Standort ab.
Für die Vermietung spricht, dass sie flexibel gehandhabt werden kann, insofern man finanziell nicht davon abhängig ist. Plattformen wie airbnb.com und e-domizil.ch machen es einfach, ein grosses Publikum zu erreichen und Unterkünfte tage- oder wochenweise zu vermieten.
Die besten Kantone für die Vermietung von Immobilien
Die höchsten Mietpreise erzielt man in der Regel in den Kantonen nah der städtischen Zentren. In Zug, Genf und Zürich kostet der Quadratmeter über CHF 19 pro Monat. In Jura, Neuenburg und Glarus sind es hingegen unter CHF 13 monatlich.
Hohe potenzielle Einnahmen für Mietwohnungen stehen immer in Relation zu steuerlichen Abgaben. Wie hoch die fällige Einkommenssteuer ist, ist ebenfalls vom Kanton abhängig. In Zug wurden 2022 zum Beispiel nur ca. 22,2% fällig, während in Neuenburg über 28% fällig wurden. Allgemein gilt, dass die Belastung durch Abgaben in Westschweizer Kantonen geringer ist.
Es ist ratsam, sich vor Ort von einem professionellen Dienstleister beraten zu lassen, der mit der Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz und den steuerlichen Gegebenheiten genau vertraut ist.
Was spricht für den Verkauf?
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist kein kleines Vorhaben. Gerade wenn man sich die Risiken und potenziellen Kosten der Erhaltung eines Mietobjektes nicht leisten kann oder möchte, kann es sich dabei um die richtige Entscheidung handeln.
Zwar kann man sein Haus prinzipiell selbst verkaufen, davon ist allerdings abzuraten. Ein Makler oder eine Immobilienagentur übernehmen nicht nur die Aufgaben im Zusammenhang mit der Präsentation, dem Vertrag und der Bezahlung. Sie sorgen darüber hinaus dafür, dass der bestmögliche Verkaufspreis erreicht wird. Da sie am Verkaufspreis beteiligt werden, liegt es in ihrem eigenen Interesse.
Die besten Kantone für den Verkauf von Immobilien
Die höchsten Verkaufspreise in der Schweiz werden derzeit für Immobilien im Kilchberg angesetzt. CHF 2’726’000 kostet hier ein Einfamilienhaus im Durchschnitt. Auf Platz zwei und drei folgen Zollikon und Rüschlikon mit über CHF 2.4 Millionen für eine vergleichbare Liegenschaft. Die idyllischen Seestädte mit zentraler Anbindung haben den Schweizer Grossstädten in den letzten Jahren den Rang abgelaufen. Einfamilienhäuser in Zürich, Genf, Lausanne und Basel-Stadt erzielen jedoch ebenfalls regelmässig über CHF 2’000’000.
Beim Verkauf privater Immobilien wird die Grundstückgewinnsteuer fällig, die wiederum nicht in jedem Kanton gleich hoch ist. In Obwalden werden zum Beispiel nur 1,8% verrechnet, während in anderen Kantonen bis u 40% anfallen können. Einfluss darauf hat unter anderem, wie lange man im Besitz einer Immobilie war. Je kürzer der Zeitraum, umso höher die Abgaben. Die Mehrheit der Kantone hat Freibeträge, die von CHF 2’200 (St. Gallen) bis 13’000 (Luzern) rangieren.
Ein Makler mit Erfahrung steht Ihnen auch bei diesen Fragen beratend zur Verfügung und sorgt dafür, dass der Prozess nicht zu nervenaufreibend wird.
