Die Schweiz ist für ihre atemberaubenden alpinen Landschaften und erstklassige Skigebiete bekannt. Für alle, die sich gerne regelmässig auf die Piste schwingen, – privat oder professionell, – kann das Mieten oder Kaufen eines Chalets eine interessante Option darstellen.
Doch ist man nun besser damit beraten, die Traumunterkunft auf Zeit zu buchen oder sich ein Feriendomizil zu kaufen? Zu den Faktoren, die es bei der Entscheidung zu bedenken gilt, gehören die Aufwände für Instandhaltung des Eigentums, die Mietpreise und die Verfügbarkeit vor Ort sowie steuerliche Verpflichtungen.
1. Kosten für den Kauf und die Instandhaltung eines Chalets in der Schweiz
Neben der Grösse und Ausstattung der Immobilie spielen besonders der Standort und die von dort aus zugänglichen Skigebiete eine entscheidende Rolle für den Preis eines Chalets in den Alpen. Je exklusiver die umliegenden Ressorts, umso höher die Preise: Für ein gehobenes Domizil in der Nähe von Zermatt, Saas-Fee oder Ischgl können locker zwischen 20 000 und 40 000 Schweizer Franken pro Quadratmeter fällig werden.
Dabei lohnt es sich auf jeden Fall, sich in den umliegenden Dörfern nach Immobilien umzusehen. Während in Gstaad durchschnittlich über 30 000 Schweizer Franken pro Quadratmeter verlangt werden, bezahlt man in Interlaken, das sich ebenfalls im Berner Oberland befindet, im Schnitt 7 000 Schweizer Franken. Wer bereits ein Auge auf ein Chalet geworfen hat und an einer professionellen Einschätzung des aktuellen Marktwertes interessiert ist, kann eine Immobilienbewertung für die Schweiz kostenlos online anfordern.
Hinzu kommen Instandhaltungs- und Betriebskosten, die in Skiregionen überdurchschnittlich hoch sein können, plus Versicherungen und steuerliche Abgaben. Die Auslagen können sich schnell summieren, deshalb ist hier beim Budgetieren besondere Umsicht gefragt.
2. Mietpreise und Übernachtungskosten für Chalets in den Schweizer Alpen
Wenn man sich mehrmals im Jahr in den Schweizer Bergen aufhält und normalerweise immer eine Unterkunft mietet, könnte sich der Kauf eines Chalets dennoch als finanziell vorteilhafter erweisen. Für das Mieten eines vergleichbaren Feriendomizils mit Selbstversorgung können nämlich je nach Ausstattung und Lage während der Hochsaison schon mal mehrere Hundert Schweizer Franken pro Nacht fällig werden und die Preise steigen jährlich weiter an. Demgegenüber kann sich der Besitz einer Immobilie an einem alpinen Urlaubsort als Langzeitinvestition bezahlt machen. Zum einen ist durch die vorteilhafte Lage eine Wertsteigerung nicht ausgeschlossen, zum anderen hat man die Möglichkeit, von den hohen Übernachtungskosten vor Ort zu profitieren, indem man die Bleibe zeitweise an Urlauber vermietet. Aber Achtung, die Einkünfte aus der kurzzeitigen Vermietung sind nicht 100 % zuverlässig. Bleibt zum Beispiel der Schnee in einem Jahr aus, gehen weniger Buchungen ein und bestehende Reservierungen werden womöglich storniert.
3. Verfügbarkeit und Flexibilität von Schweizer Chalets
Die Verfügbarkeit von Mietunterkünften in der Nähe von Skiresorts ist begrenzt. Nicht selten ist es notwendig, bereits ein Jahr im Voraus zu buchen, wenn man sich einen Platz sichern will. Der vereinbarte Zeitraum ist bindend und Raum für Flexibilität gibt es wenig.
Besitzt man hingegen sein eigenes Chalet in den Bergen, ist man in diesem Zusammenhang unabhängiger und kann jederzeit Freunde auf einen spontanen Wochenendtrip einladen. Das gilt selbstverständlich nur, wenn man sein Feriendomizil nicht gerade vermietet.
4. Steuerliche Implikationen
Zu den steuerlichen Implikationen gehört die Besteuerung des Eigenmietwertes. Egal, ob es sich bei der Immobilie um einen Erstwohnsitz, eine Zweitwohnung oder ein Ferienhaus handelt, – wer Wohneigentum in der Schweiz besitzt, muss mindestens 60 % der potenziellen jährlichen Mieteinnahmen als Einkünfte versteuern.
Diese Steuer wird auch dann fällig, wenn in der Realität keine Vermietung stattgefunden hat. Dafür dürfen Betriebs- und Instandhaltungskosten in den meisten Kantonen wiederum von der Steuer abgezogen werden.
5. Finanzierungstipps für den Kauf eines Chalets
Wer bei der Finanzierung des Chalets in den Schweizer Alpen von einer Hypothek abhängig ist, sollte wissen, dass bei einem Ferienhaus mindestens 20 % des Kaufpreises als Anzahlung werden und strengere Amortisationskriterien zur Anwendung kommen.
Darüber hinaus haben sich die wiederholten Erhöhungen des Leitzinssatzes der Schweizer Nationalbank letztes Jahr auf die Hypothekarzinsen in der Schweiz ausgewirkt. Zum letzten Mal wurde der Zinssatz im März dieses Jahres auf 1.5 % angehoben. Vergleicht man die tatsächlichen Hypothekenzinsen allerdings mit den derzeitigen Kreditzinsen in Deutschland und Österreich, stellt man schnell fest, dass die Konditionen für Kredite mit Festzinssatz in der Schweiz weiterhin vorteilhaft sind.
6. Rendite und Investitionspotenzial
Die Immobilienpreise in der Schweiz sind in den letzten zehn Jahren um über ein Drittel gestiegen und Ferienhäuser in der Nähe populärer Skigebiete sind zum Teil doppelt so teuer geworden. Obwohl es keine Garantie gibt, dass Schweizer Objekte weiterhin an Wert zunehmen, gelten sie dennoch als relativ sichere Langzeitzeitinvestition. So wurde die hohe Nachfrage nach Schweizer Immobilien weder von der gestiegenen Inflationsrate noch den gestiegenen Hypothekenzinsen im Anschluss an die Covid-Pandemie gebremst. Der Tourismus litt zwar logischerweise unter den Reisebeschränkungen und der sozialen Distanzierung, hat sich aber schnell wieder erholt.
Bei einem Chalet der einer Ferienwohnung handelt es sich nicht um eine Anlage mit klar prognostizierbarer kurzfristiger Rendite. Normalerweise haben die Vermieter von Schweizer Wohnungen und Häusern eine gewisse Sicherheit im Zusammenhang damit, welche Einnahmen sie jeden Monat daraus erwarten können. Bei Urlaubsliegenschaften sieht das Ganze allerdings anders aus: In der Hauptsaison sind hohe Renditen möglich, in der Nebensaison hingegen sind die Einnahmen niedriger oder können sogar ganz ausfallen.
Wer eine Investition in ein Chalet oder eine andere alpine Immobilie in einem Schweizer Skigebiet in Betracht zieht, sollte sich dementsprechend nicht darauf verlassen, dass sich das Urlaubsdomizil über die Vermietung selbst finanziert. Sollte das das Ziel sein, gilt umso mehr, dass man sich mit der Immobilienpreisentwicklung und den Prognosen am Wunschstandort beschäftigen muss, bevor man sich für den Kauf eines Chalets entscheidet.
Fazit
Ob man sein Chalet am Lieblingsferienort mieten oder kaufen soll, hängt im Wesentlichen von den persönlichen Umständen und der Marktlage ab. Für professionelle Skifahrer oder Personen, die sich aus beruflichen Gründen viel in einem Skigebiet befinden, kann das Mieten von Unterkünften auf Dauer teuer werden. Ganz davon zu schweigen, dass man sich jedes Mal auch um die Verfügbarkeit kümmern muss.
Individuen, die Ihr Traumhaus in den Alpen ohne Fremdfinanzierung kaufen können, haben die höchsten Chancen, dass sich die Investition in das Chalet langfristig rentiert. Darüber hinaus haben sie den Vorteil, da sie sich nicht um steigende Hypothekenzinsen für Flex-Kredite mit variablem Zinssatz sorgen müssen.
Wie zuverlässig Prognosen im Zusammenhang mit der zukünftigen Nachfrage nach Ferienhäusern und -wohnungen sind, wird vom Standort und der spezifischen Immobilie bestimmt. Auf das Ferienchalet als regelmässige Einnahmequelle sollte man sich nicht uneingeschränkt verlassen. Wenn man jedoch persönlich und beruflich viel Nutzen daraus schlägt und das Feriendomizil als langfristige Investition sieht, kann sich die Anschaffung durchaus finanziell rechnen.
